田老头新念“理房经” 短炒客为何变身食租族

　　文前提要：两年以前，本刊推出的《田老头楼市滚翻记》中的老田，这两年在房地产投资上继续屡屡得手，他究竟有什么秘诀呢？在采访中记者了解到，如今他更多地是从物业的租赁收益中把握机会，并通过资产转换实现“弃低就高”，以进一步获得更大的投资回报。

　　这两年房价不断上涨，国家的宏观调控政策也是一阵比一阵紧，在这样的情况下，如何投资房产就成了摆在我们面前的一个现实课题。一般情况下有许多人这么认为，房产投资首先是从房价的增值中获得收益，然后再考虑其所能获得的租赁收益。所以不少投资者在购房前都会不约而同地关注这样一个问题：“这房子会不会涨啊？”

　　的确，从投资的角度来说，关注资产价格的涨升是没有错的，但是房产投资还有着一个特殊的属性，那就是通过租赁来获取收益回报，而这一点在当前的市场条件下无疑是相当重要的。老田，这位在房地产市场跌打滚爬了许多年的投资者，目前正享受着丰厚的“租金回报”，在记者采访时他这样说：“我感觉在房地产市场有投资和投机之分，投资房产的人主攻目标首先是出租收益其次才是房产的增值；而投机房产的人，投资的目的很明确，就是短期获得投资的暴利。这种看重暴利而轻视复利的投机者，在与市场和政策的博弈中，只能获取短期的暴利，不能获得长期的收益。”

　　通过资产转换收益菲浅

　　一直以来，老田都坚定地自称自己为房产的投资者，而不是投机者。他说他投资房产主要看中的是长期的出租收益，而不是短期的差价获利，当然，如果出现房产增值过大的情况时，他也会考虑出手获利了结。老田认为，投资房产不能一投了事，死等升值，一定要定期盘点，跟踪研究，对于那些短期涨幅过快、出租收益较低的物业，该出手时就出手，这就是理财专家常说的资产转换，这也是他一直以来提倡的“理房”的一种模式。

　　为了验证自己的观点，他还向记者讲述了自己最近两年如何打理房产的故事。他说：“不动产和动产一样，也是要‘理’的，只有不断的去打理才会保值增值，否则就会缩水贬值。理房的第一步，就是对自己的不动产进行盘点。通过盘点你就会发现，市场的变化往往会改变你投资的初衷。在这种情况之下，有经验的投资人会随着市场变化而调整自己的物业，改变自己的投资方向。”

　　2006年7月，老田在对投资异地的不动产进行半年盘点时发现，他在江苏连云港同一区域投资的两处不动产，因其市场变化已经改变了他的投资初衷。一处是投资26万元购买的一套楼房和2个车库，一处是投资112.3万元购买的10间商铺。老田当初的投资目标非常明确，就是长期持有，以租还贷。那两处物业都是2005年6月交房，但是投资收益却截然不同：那套住宅和2个车库已经空关了一年，不仅没有一分钱的出租收益，还倒贴了180元的物业管理费，但是此物业的房产价值却增值了10万多元，增幅达百分之四十；那10间商铺的房产价值没有什么变化，但是因为购买的时候就签订了10年的租赁合同，一年收益90963元，年收益达8.1%。

　　 同一城市同一区域，同时投资同时交房两处物业，其投资价值却表现出不同的走向。老田认为，住宅类房产的价值在于升值，商业类房产的价值重在租金。特别是在三线中小城市，因为人口导入有限，住宅类房产的租金涨幅缓慢而且也是有限的，而商业类房产就不同了，因为地段的稀缺性，时间越久租金就越高。于是，老田大胆而果断地决定：卖出住宅买商铺。2006年7月底，老田以36.7万元的到手价，把那套住宅和2个车库卖出。然后，他把买房所得分两次全都投资了商铺，2006年8月以每平方米2600元的团购价买了2间商铺，2007年12月又以每平方米2300元的尾盘全包价买了2间商铺。老田的这次资产转换，按理财专家的话说，就是既有短期获利又有长期收益。请看老田的三笔帐：第一笔，老田花26万元买的那套住宅和2个车库，投资21个月就赚了10.7万元，这在三线中小城市房价涨幅相对有限的行情里，可谓是获利不薄；第二笔，他以26万元的原始资本通过资产转换投资了价值36.5万元的商铺，不动产的原始资本增加了百分之四十，可谓是以小博大；第三笔，他通过资产转换，把一处市场价36.7万元因空关还要倒贴物业管理费的住宅，转换为4间商铺后，年出租收益高达32395元，可谓是技高一筹。

　　租金变动中寻投资空间

　　老田的故事听来是让人很受启发的，他也给我们提了个醒，租金收益应该成为衡量房产投资价值的重要标准。而且在实际的操作中，如果出现了某类房产价格涨幅较大但租赁价格却低迷止步不前的情况，就可以通过资产结构的调整，转而持有那些价格涨幅不大但租赁回报却比较理想的物业，而其中商业房产会成为不错的选择。从现实的情况来看，不少商业地产项目由于复合了商业和地产两种属性，往往容易会出现较高的租赁回报率。

　　其实，很长时间以来，投资者都已习惯了楼市中买进卖出的差价交易，这已成为了大家获利的主要方式。而在当前市场延续调控惯性的情况下，这种投资的方式显然已经不合时宜了，租金收益将会成为人们在投资房产时首要考虑的因素。根据我们的计算，在当前市场情况下一套房子要上涨20％才能通过差价获利，房产正在回归到它原来的物业属性上面来，而当它不再以筹码的方式在市场上被运作时，其投资回报将主要以租金的方式表现出来。

　　对于当前的房地产市场有位投资者这样认为：“现在的楼市已经不能投资了。”其实这句话只说对了一半，关键是你在进行房产投资时要转变一种视角，现在要把更多的重点放在对房产租金收益率的考察上。其实租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，从未来来看租金的高低将是支撑房产价格的重要因素，换句话说，有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘则会面临较大的风险。从这一点来说，投资者应该把最大限度地提高租金回报率作为时下的一个主攻方向，对此我们可以把握住这样几点：一是尽快地把手中的闲置房屋租出去，千万不要让房子“烂”在手中，要知道持有房产是有成本的，多租出去一个月也就多了一份收益；二是对于那些租金回报率偏低甚至租不出去的房产，在合适的价位上还是要考虑尽早出手，当然在另一方面，对于此类房产也要尽量少碰为妙；三是要利用多种渠道广开财源，尽量提高自己房屋的租金收益；四是多关注一些有较高租金回报率的房产，如中心城地段的小房型，重要商务区周边的房产，以及校园周边的房产等。

　　另外，老田的投资经历也告诉了我们这样一个事实，那就是在房产投资中养房成本是不容忽视的。老田在异地投资的住宅房产不仅没有能够获得相应的租赁收益，而且还要为此支付物业管理费，这无疑大大降低了其投资收益。归根到底房产投资有一个特性，就是在持有房屋的过程中也会发生各种成本费用的支出，这与投资其他产品有着较大的不同。而从总的支出来看，记者认为其中可分为资本性支出和物业性支出两大类。所谓资本性的支出，其主要的构成就是在持有期间为贷款而付出的利息，而物业性支出的种类就比较多了，其中主要有物业管理费、装修费的折旧等等，这些都是持有房产期间发生的费用。投资一套房产的收益率会受到多方面因素的影响，成本与费用是其中的一个重要方面，在这种情况下租金收入就显得更加重要了，但是不同类别的楼盘和区域其租金水平的差异是很大的，这种差异的存在会给我们的投资选择产生较大的影响。比如现在有些区域的物业，房价的高企与租金的低下形成了一个鲜明的对比。相反，不少地区老工房的租赁回报率还维持在一个比较合理的水平，由此这些老工房的投资价值就明显要强一些。其次，次新盘由于不用考虑装修成本，所以它的投资性能要优于新盘，并且从目前市场的表现来看，不少楼盘新房与次新房的价格非常接近，这样从出租的角度考虑，次新盘的投资收益率就会高一些。

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